Arrendamento rural: O pagamento do imóvel rural pode ser feito em produto

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1.​​A FIXAÇÃO DA REMUNERAÇÃO DO ARRENDAMENTO RURAL EM DINHEIRO OU EM PRODUTO?

​​É extremamente comum, no âmbito da formação dos contratos de arrendamento rural, o estabelecimento da contraprestação da avença em produto.

​​Nesse contexto, surgem duas perguntas:

​​Primeira, o costume usual desta espécie contratual está no âmbito permissivo legal?

​​Segunda, pela legislação vigente, a fixação do preço só é possível em dinheiro?

​​O Artigo 3º do Decreto Nº 59.566/66 define o arrendamento como contrato agrário em que uma das partes cede à outra o uso e o gozo do imóvel rural, com a finalidade de exploração agrícola, mediante retribuição ou aluguel.

​​Há um costume consolidado no meio agrícola de fixar a contraprestação pelo uso da terra em produto. É o que vai dizer Arnaldo Rizzardo:“arraigou-se no meio rural a prática de fixar a contraprestação pelo uso temporário do imóvel rural em quantidades de produto que é colhido”.

​​Dentro deste ínterim, a Lei Nº 11.443/07,que deu nova redação ao Estatuto da Terra, dispôsque serão complementadas determinadas condições na fixação da remuneração, em dinheiro ou seu equivalente em produto, dos contratos de arrendamento.

​​É o Artigo 95, Inciso XI, Alínea a, redação dada pela Lei Nº 11.443/07, do Estatuto da Terra:

“Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

“XI – na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão nos contratos de arrendamento:

“a) limites da remuneração e formas de pagamento em dinheiro ou no seu equivalente em produtos;”

​​Tem-se uma negativa originária da Lei de Terras em permitir a fixação do aluguel em produtos. Segundo Albenir Querubine, a intenção da legislação seria a proteção do arrendatário a possíveis variações de preço dos produtos, exigindo assim, o estabelecimento da avença em dinheiro.

​​O Artigo 18, Parágrafo Único, do Decreto Nº 59.566/66, veda terminantemente a possibilidade de fixação de preço em produto.

​​É o Artigo 18, Parágrafo Único, do Decreto Nº 59.566/66:

“Art 18. O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.

“Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.”

​​No entendimento de Wellington Pacheco Barros, caso o arrendador pretenda receber o preço do arrendamento em produto, “a lei faculta que as partes pactuem o pagamento dessa remuneração em produto, sempre considerando como parâmetro o mínimo oficial fixado para o produto na data da quitação”.

​​Finaliza dizendo que “se a remuneração for fixada em dinheiro” e constando na avença contratual “o ajuste de seu pagamento em produto”, “a lei faculta que o arrendatário pague exclusivamente em produto”, desde que a remuneração seja fixada pelo mínimo oficial.

​​Arnaldo Rizzardo entende que “os preços dos produtos oscilam, ficando em níveis baixos”, obrigando-se “o arrendatário a vender o produto por preços não compensatórios, que sequer cobrem o custo da cultura”. Diz, ainda, que se “fosse reconhecida a possibilidade de fixar em produto o preço”, “haveria maior justiça e correspondência às realidades circunstanciais”.

​​Na época do Estatuto da Terra, havia um desnível entre o proprietário e a pessoa que explorava a terra. Caso a remuneração do arrendamento fosse feita mediante a entrega de produto, existia um receio do legislador de uma precificação abaixo do valor real do produto.

Fonte: Freepik

​​Atualmente, esse meio de precificação, praticamente inexiste, já que todos, arrendadores e arrendatários, têm acesso a internet, a jornais, aos próprios silos e, com isso, conseguem obter informações diárias sobre a precificação do produto.As notas de saída de arroz no Estado do Rio Grande do Sul, por exemplo, devem ser emitidas, obrigatoriamente, por cartão digital, tendo que ter, a pessoa que explora a terra, acesso a internet.

​​Ademais, os usos e costumes das partes, na concretização das avenças contratuais, permitiram com que, ao longo dos anos, o preço do arrendamento fosse estabelecido em produto e não em dinheiro.

​​Há, na verdade, uma participação, tanto do arrendatário quanto do arrendador, na diluição do risco na oscilação do produto. Na entrega do produto, o arrendatário divide o risco de uma queda brusca no mercado financeiro com o arrendador.

​​Há contratos, como já se viu, em que o arrendatário define uma margem de valor do produto a ser entregue na data do vencimento de cada período agrícola. Essa margem de valor do preço do produto a ser entregue pode, contudo, causar inúmeras discussões contratuais, causando, com isso, insegurança jurídica as partes. Por isso, não se concorda.

​​O que se tem hoje, no qual se pactua, é a prática habitual de fixar o preço do arrendamento em produto. Não se desconhece, que essa prática na qual se adere, traz risco tanto ao arrendatário quanto ao arrendador, já que ambos estão expostos as oscilações do mercado financeiro, que pode se dá, por vezes, para baixo, e, por vezes, para cima, trazendo, com isso, insegurança jurídica aos contratantes.

​​Contudo, a praxe de fixar o preço do arrendamento em produto, aliada as novas tecnologias, como, por exemplo, a obrigatoriedade da emissão de notas de saída de arroz no Estado do Rio Grande do Sul por cartão digital, vieram a corroborar com a remuneração do arrendamento em produto.

2.​​O ARTIGO 95, INCISO XI, ALÍNEA A, REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 11.443/07, DO ESTATUTO DA TERRA, É UMA NORMA AUTOAPLICÁVEL?

​​A questão que se coloca é se o Artigo 95, Inciso XI, Alínea a, redação dada pela Lei Nº 11.443/07, do Estatuto da Terra, é uma norma autoaplicável ou necessita de regulamentação para ter oponibilidade?

​​Há duas interpretações possíveis:

​​Primeira, ainda que o próprio Inciso XI, Alínea a, do Artigo 95, redação dada pela Lei Nº 11.443/07, do Estatuto da Terra, fale em regulamentação, ele já possui exegese mínima para ser oponível e aplicável. Por ser uma norma que possui uma racio mínima, possibilita aplicação imediata. Neste caso, o Artigo 18, Parágrafo Único,do Decreto Nº 59.566/66 está superado, por ser fonte hierarquicamente inferior a Lei.

​​Segunda, o Artigo 95, Inciso XI, Alínea a, redação dada pela Lei Nº 11.443/07, do Estatuto da Terra, não é autoaplicável, devendo haver uma regulamentação que o complemente e lhe dê eficácia plena. Ele existe no mundo jurídico, porém necessita de uma regulamentação para ser aplicável.

​​Normas de eficácia plena são aquelas que têm aplicabilidade direta e imediata. São normas, em que no momento em que entram em vigor, estão aptas a produzir todos os efeitos, não necessitando de uma lei infralegal que as regularize.

​​José Afonso da Silva, sobre normas de eficácia plena, entende que elas “recebem do constituinte normatividade suficiente à sua incidência imediata”, criando “situações subjetivas de vantagem ou de vínculo, desde logo exigíveis”.

​​Normas de eficácia limitada são aquelas que, de imediato, não estão aptas a produzir todos os efeitos, necessitando de uma lei infralegal que as regularize. A eficácia dessas normas depende de regulamentação de uma lei infralegal para ter auto aplicabilidade.

​​José Afonso da Silva, sobre normas de eficácia limitada, diz que elas produzem o efeito de estabelecer um dever ao legislador ordinário à regulamentação da legislação futura.

​​O Artigo 95, Inciso XI, Alínea a, redação dada pela Lei Nº 11.443/07, do Estatuto da Terra,tem o mínimo de exegese possível de aplicação e a sua regulamentação, por ser fonte hierarquicamente superior a um Decreto, tem aplicabilidade imediata ou, por outras palavras, é autoaplicável. O Artigo 95, Inciso XI, Alínea a, redação dada pela Lei Nº 11.443/07, do Estatuto da Terra, se sobrepõe ao Artigo 18, Parágrafo Único, do Decreto Nº 59.566/66, não podendo, pois, ser contrariado.

​​No conflito de normas, entre a Lei e o Decreto, ambos aqui analisados, o Artigo 95, Inciso XI, Alínea a, redação dada pela Lei Nº 11.443/07, do Estatuto da Terra, não necessita de regulamentação para ter oponibilidade. Nesses moldes, o Artigo 18, Parágrafo Único, do Decreto Nº 59.566/66, resta superado.

3.​​COLOCAÇÃO JURISPRUDENCIAL

​​A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial Nº 27.111, julgado em 14 de outubro de 1997, não permitindo que a remuneração estabelecida na avença contratual se dê em produto, assim, decidiu:

“Arrendamento rural. Preço. Produtos. É inválida cláusula que fixa o preço do arrendamento rural em produto ou seu equivalente, e não em quantia fixa em dinheiro (art. 18 e seu parágrafo único do Dec. 59.566/1966”.

​​Recentemente, a 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, na Apelação Cível Nº 70061595484, julgado em 25 de junho de 2015, em sentido contrário, permitiu que o preço do arrendamento se opere em produto:

“Não é de ser declarada inválida cláusula de contrato de arrendamento rural que estabelece o preço pelo uso da terra em quantia de produto. Rigorismo da lei que deve ser abrandado, em especial diante dos usos e costumes da região. É de se afastar tese de defesa com base na ilegalidade da cláusula na avença. Princípio da boa-fé contratual. Inexistência de qualquer comprovação de prejuízo pela forma de fixação do preço do arrendamento.”

​​Há uma tendência jurisprudencial, face os usos e costumes, pela aceitação da remuneração do arrendamento em produto.

4.​​REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BARROS, Wellington Pacheco. Curso de Direito Agrário. Ed. 9. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2015.

LENZA, Pedro. Direito Constitucional Esquematizado. Ed. 15. São Paulo: Saraiva, 2011.

QUERUBINI, Albenir. A Fixação do Preço do Arrendamento em Produtos: Comentários ao Entendimento Adotado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça do Brasil no Julgamento do Recurso Especial Nº 1.266.975/MG. Disponível em < https://direitoagrario.com >.

RIZZARDO, Arnaldo. Direito do Agronegócio. Ed. 4. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

SILVA, José Afonso da. Aplicabilidade das Normas Constitucionais. Ed. 3. São Paulo: Malheiros, 1998.

Por Débora Minuzzi.

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