Contrato de compra e venda de imóvel: Veja quais são as cláusulas obrigatórias

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Quais são as principais cláusulas de um contrato de compra e venda de imóvel?

1) Qualificação das partes

É importante colocar em contrato a qualificação completa das partes. A chamada qualificação completa está descrita no artigo 319, inciso II do Código de Processo Civil, vejamos:

Art. 319. A petição inicial indicará:

II – os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;

2) Descrição detalhada do imóvel

A descrição pode ser retirada da matrícula do imóvel, logo no início do documento. A matrícula poderá ser solicitada no Cartório de Registro de Imóvel do local onde se localiza o bem.

Nesse ponto é importante que seja feita a leitura completa do documento. Isso porque ao longo do histórico do imóvel pode constar alguma averbação de demolição ou construção que altera, por exemplo, a área construída do imóvel e essa informação também deverá estar presente na descrição do imóvel em contrato.

Além disso, é importante verificar como consta a descrição perante a Prefeitura através da inscrição municipal e ainda como está verdadeiramente o imóvel ao fazer uma visita até o bem.

3) Valor da negociação e forma de pagamento

Deve ser descrito o valor total da negociação e a forma como será pago (à vista, parcelado direto com o vendedor, financiado). Isso porque dependendo da forma como será feito o pagamento, terão outros pontos a serem acrescentados. Vejamos:

– Se parcelado direto com o vendedor terá que estar claro na cláusula as seguintes informações: Quantidade de parcelas; se haverá correção monetária; juros; o índice de correção; ou se será parcela fixa; multa por atraso de pagamento.

– Se financiado: Qual o banco; o valor a ser financiado; se será utilizado FGTS; se será alienação fiduciária, por exemplo.

– À vista: Qual o momento e a forma de pagamento; Pix, transferência, boleto, outro meio;

4) Entrega da posse do imóvel

Essa cláusula muitas vezes não consta em contrato. Ocorre que ela é de extrema importância para ambas as partes do negócio.

Imagina a seguinte situação: o comprador recebe a posse do imóvel no momento do pagamento da entrada e a ele é autorizado fazer toda e qualquer alteração no imóvel. Passado 3 meses, não consegue mais honrar com o pagamento das parcelas ensejando em uma rescisão contratual. Ao chegar no imóvel, o vendedor se depara com apenas um único quarto, pois os outros 2 quartos antes existentes, o comprador quebrou as paredes e ampliou a sala.

Nesse caso, como fica a situação do vendedor? É claro que é mais fácil de se vender um imóvel com 3 quartos do que com apenas um único. Complicado.

Fonte: freepik

Por isso, é importante definir no contrato:

– Se a posse for dada antes da quitação: quais tipos de alterações poderão ser feitas no imóvel? Qual o estado de conservação no momento da entrega do imóvel? Poderá ser fotografado ou conter um anexo contratual com todos os detalhes da situação do bem.

– Se a posse for dada depois da quitação: o comprador estará impossibilitado de fazer qualquer alteração ou benfeitoria no imóvel? Ou poderá fazer algum tipo de reforma?

– Se houver financiamento: é interessante inserir uma cláusula com a indicação de que a posse será realizada no momento da assinatura do contrato de financiamento habitacional junto à instituição bancária cumulado com a comprovação do pagamento das seguintes taxas, impostos e emolumentos: ITBI, Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis.

Nesse último caso, a explicação é porque há um tempo demandado para aprovação do crédito perante à instituição financeira, para a disponibilização do dinheiro ao comprador e repasse ao vendedor, registro na matrícula do imóvel que poderá durar até mesmo meses para todo o trâmite do financiamento.

5) Multa

Não raro é encontrado contratos pela internet, típico “modelo” que não há cláusula de multa por descumprimento do contrato ou por atraso de pagamento das parcelas.

Outro cuidado que deve se atentar é diferenciar a aplicação da multa por descumprimento contratual para a multa de atraso no pagamento de alguma parcela.

Isso porque a multa por descumprimento contratual, mesmo que o atraso de pagamento seja um descumprimento, é cobrada uma porcentagem sobre o valor total do imóvel.

Assim, imagine que o comprador atrase 2 dias no pagamento da 2ª parcela: não é razoável aplicar tamanha penalidade, até porque qualquer juiz facilmente poderá declarar nula essa cláusula, ficando o comprador sem respaldo para cobrar pelo atraso do pagamento.

Desse modo, é importante inserir cláusula de multa por atraso no pagamento das parcelas. Nesse caso, aconselho ser entre 2% a 10% sobre o valor da parcela e não sobre o valor total do imóvel.

Conseguiu entender a diferença?

6) Foro

A cláusula do foro é o local onde poderá ser discutido judicialmente alguma questão do contrato. Pode ser decidido de comum acordo entre as partes.

7) Data e assinatura

Importante: As assinaturas são do comprador, vendedor, anuentes, corretores de imóvel, se houver, e das testemunhas.

Fique atento quanto às testemunhas!

Deve conter o nome, CPF e a assinatura de 2 (duas) testemunhas em todas as vias do contrato (não precisa reconhecer a firma das assinaturas).

Um contrato que tenha testemunhas é considerado título executivo extrajudicial segundo o art. 784, inciso III do Código de Processo Civil. Caso seja necessário a intervenção judicial para discussão do contrato, poderá haver a imediata execução do contrato.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;

Lembrando que em um contrato de compra e venda, seja de um terreno, imóvel rural, apartamento na planta, o intuito é assegurar segurança jurídica para ambas as partes do negócio.

Não há que se falar em vantagem de uma das partes. O interesse de que o negócio dê certo da melhor maneira possível deve ser tanto do vendedor quanto do comprador.

Nathalia Moura. Advogada atuante na área cível e imobiliária. Tenho expertise na elaboração de contratos de compra e venda de imóveis e na análise de riscos em negociações imobiliárias. Formei em 2019 pela UFGD, atendendo presencialmente em escritório profissional na cidade de Dourados/MS, além de atendimento online. Proprietária do blog jurídico: seudireitoacessivel.com