Entenda como o Registro Torrens protege a segurança jurídica da propriedade rural

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1. INTRODUÇÃO

No Brasil a insegurança jurídica da propriedade rural tem como principal causa a predominância da proteção da segurança jurídica do “verdadeiro” titular da propriedade, frente a terceiros de boa-fé adquirentes, que, acreditaram na publicidade e no controle de legalidade exercido nos atos registrais de situações imobiliárias apresentada pelos cartórios.

Esse subscritor, na qualidade de advogado há mais de uma década na região norte do Mato-Grosso, pôde presenciar os efeitos nefastos que a insegurança jurídica da propriedade gera para as pessoas que vivem no campo.

As disputas fundiárias, na grande maioria das vezes, tem de um lado um “não possuidor” que se alega o verdadeiro titular sobre a área (muitas vezes o próprio Estado), que questiona a legalidade da situação registral imobiliária do possuidor da área, do outro lado.

Essa disputa é o principal fundamento utilizado por máfias especializadas em invadir áreas rurais dos legítimos possuidores de boa-fé (deram fé a uma situação registral publicizado pelo Estado por intermédio dos cartórios), que se utilizam do argumento de “ser terra pública” para legitimar o esbulho.

Em um regime democrático, a polaridade de ideias, de classes sociais e políticas cria um ambiente fértil para geração de conflitos como posto acima, mas o direito deve ser transcendental a todos os grupos de interesses sociais e econômicos, somente assim possibilita a convivência pacífica e harmoniosa das diferenças em uma sociedade democrática, evitando abusos e protegendo os grupos minoritários. Não à toa o constituinte originário de 1988 previu, logo no artigo primeiro da Constituição da República, que a República Federativa do Brasil se constituiu em um Estado Democrático de Direito.

Não existe democracia sem direito e as instituições que legitimam e dão concretude ao direito.

É certo que, para promover sua finalidade, o direito se faz valer de normas jurídicas abstratas e gerais que visam regular, conceder e limitar direitos, bem como criar sanções para coibir condutas individuais e coletivas antijurídicas.

Quanto maior a previsibilidade e clareza da norma jurídica pelos sujeitos de direito, maior a sua eficácia social.

A lei tem que ser clara e gerar credibilidade ao bonus pater familias, ao homem razoável.

A ausência de clareza e confiabilidade das normas jurídicas importa em um perigoso limbo jurídico, que ocasiona condutas abusivas de oportunistas, como no caso posto nas linhas passadas.

Como pode a lei comandar quando os textos jurídicos são obscuros e ambíguos ?

É o que, infelizmente, ocorre com a norma jurídica que outorga e defende a propriedade de áreas rurais em território Brasileiro. Trata-se de normas confusas e que não privilegiam o tráfego jurídico.

Como dito anteriormente, oportunistas, utilizam-se da ausência de clareza e dubiedade da lei sobre propriedade rural, para invadir áreas rurais produtivas com posse justa e de boa-fé a longa data. É certo que a fragilidade e incertezas da legislação sobre propriedade de área rural é a principal causa de conflito fundiário, do desmatamento ilegal e da violência no campo.

O presente artigo pretende demonstrar que o registro torrens é um instituto de titulação de propriedade capaz de proteger a eficácia material da situação jurídica registrada, capaz de trazer clareza e proteção aos proprietários de áreas rurais, e diminuir sensivelmente o conflito fundiário e suas consequências nefastas.

2. DA EFICÁCIA RELATIVA DO REGISTRO DE IMÓVEIS GERAL BRASILEIRO

Um cidadão, com conhecimentos normais, ao se interessar em adquirir uma propriedade rural posto à venda, a primeira providência tomada é ir ao cartório de registro de imóveis e pedir uma certidão de inteiro teor e ônus da matrícula do imóvel.

A matrícula do imóvel é a identidade jurídica da propriedade, nela encontramos a localização, descrição do perímetro e demais características físicas, o atual proprietário e os anteriores, bem como a existência de eventuais ônus e limitações sobre o imóvel.

O interessado na compra do imóvel, após analisar a matrícula e constatar que a área posta à venda é a mesma da localização e descrição descrita, e está sendo vendida pelo atual proprietário, tem então confiança para avançar e concretizar a compra.

Entretanto, essa presunção de titularidade da propriedade descrita na matrícula é relativa. Ou seja, terceiro que entenda ser o verdadeiro dono do imóvel, pode pleitear a nulidade da titularidade da propriedade descrita na matrícula. Explicamos.

O art. 1.227 do Código Civil brasileiro estabeleceu como um dos meios aquisitivos da propriedade imóvel o assento do título de transferência no Registro Imobiliário competente. Para W. Barros Monteiro (Curso de Direito Civil, São Paulo, Saraiva v. 1, p.81) explica que o registro “é o conjunto de atos autênticos tendentes a ministrar prova segura e certa do estado das pessoas e da situação do imóvel”.

Tríplice será a finalidade legal do registro imobiliário, pois servirá como garantia de autenticidade, segurança e eficácia dos assentos de atos jurídicos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, preservando-lhes a confiabilidade. Nesse sentido é o teor do art. 1º e 172 da Lei nº 6.015/73, in verbis:

Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. (grifamos).

Art. 172 – No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa” quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Entretanto, a presunção de legalidade dos atos expressos descritos nas matrículas não são absolutas, mas, sim, relativas, sendo que o registro não tem o condão de afastar eventual ilícito ocorrido na transmissão ou aquisição da propriedade.

É o que se extrai do disposto no art. 1.247 do Código Civil, in verbis:

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Evidente que a lei preteriu o terceiro adquirente de boa-fé em favor do “verdadeiro dono”. A publicização dos atos registrais no Brasil, em regra, não geram efeitos materiais sanadores de eventual vício passado.

Enquanto o registro da situação imobiliária encontra-se na disponibilidade jurídica do sujeito que tenha praticado ilícito passível de resultar no cancelamento do registro, não se mostra irrazoável e desproporcional que o ordenamento jurídico proteja o verdadeiro proprietário do imóvel. O problema é quando esse imóvel ingressa no tráfego jurídico, ou seja, é transferido para terceiro de boa-fé, que teve sua manifestação de vontade lastreada na confiabilidade e segurança da situação e qualificação jurídica imobiliária registrada e com plena publicidade feita pelo Estado (Cartório de Registro de Imóveis).

O terceiro registral, adquirente de boa-fé, não tem, proteção especial alguma, sendo também a ele relativa a presunção gerada pelo registro imobiliário. Tal fato, impõe uma insegurança jurídica na aquisição de propriedades no Brasil, principalmente em áreas rurais, o que aumenta o custo de transação tanto para aquisição quanto para oneração com empréstimos (hipotecas, alienações) de propriedades rurais.

A qualificação registral mencionada acaba por ser desnecessária, para que haja uma qualificação prévia do registro, que aumenta o tempo e burocracia do processo de aquisição de direitos publicizáveis, sem que justifique segurança jurídica à altura do custo exigido. A confiança legitimamente depositada na qualificação registral pública, não pode ser ignorada pelo Direito, sob pena de distanciar-se de seu escopo de pacificação social.

Mas…

Há no direito registral brasileiro, uma modalidade que proteja o tráfego jurídico, e garanta o efeito sanante de eventuais vícios pretéritos da qualificação do registro da situação jurídica imobiliária ?

Sim, existe! Chama-se registro torrens.

Fonte: Freepik

3. REGISTRO TORRENS E A TUTELA DO TRÁFICO JURÍDICO

a) Segurança jurídica dinâmica e estática

Inicialmente, para uma melhor compreensão sobre os benefícios do registro torrens, precisamos tecer breves considerações jurídicas sobre a tutela da segurança jurídica, que pode ser dinâmica ou estática.

O professor Leonardo Brandelli[1] ensina que o fenômeno da segurança jurídica pode ser vislumbrado sob um duplo aspecto. Sob a ótica do direito objetivo (segurança do direito), buscar um direito certo, normas claras, que permitam uma interpretação eficaz, pautada por um conteúdo e uma interpretação estáveis. Sob a ótica do direito subjetivo (segurança da titularidade do direito subjetivo), buscar uma garantia de manter a titularidade do direito ao sujeito, bem como de seu uso e disposição.

O doutor Leonardo Brandelli[2], lastreado nos estudos do jurista francês René Demogue, explica o que seria a segurança jurídica estática e a segurança jurídica dinâmica:

a) Segurança jurídica estática tem por escopo garantir, além da certeza da titularidade e do conteúdo do direito, que o titular do direito subjetivo não possa ser dele privado, por fato de terceiros, sem que haja sua participação (nemo data quod non habet). Todos os instrumentos que estejam direcionados à prova da titularidade e do conteúdo de certo direito subjetivo lhe são caros, ou seja, quanto mais eficaz for o meio de produção de provas para garantir a titularidade do direito subjetivo maior será segurança estática conferida;

b) Segurança jurídica dinâmica tem como objetivo a proteção ao terceiro que de boa-fé adquira algum direito registrado e publicizado, confiando na informação registral-estatal, protegendo-se, dessa maneira, o tráfico jurídico.

Como pode observar, há em princípio, uma disputa entre a segurança jurídica estatística (proteção do direito subjetivo) e a segurança jurídica dinâmica (proteção do direito objetivo). Ou, se protege o real titular do direito inscrito, ou se protege o terceiro de boa-fé que adquiriu um direito inscrito, ainda que em detrimento do verdadeiro titular.

O nosso sistema registral imobiliária busca, também, conferir proteção ao titular do direito inscrito, isto é, ao titular do direito subjetivo, declarado como tal pelo Estado, por intermédio do registrador imobiliário. Mas assim, somente quando o publicizado corresponder à realidade jurídica[3].

O problema é quando o publicizado não corresponde com a realidade jurídica, quando por negligência, dolo, de quem quer que seja, inscreve-se um direito em favor daquele que, na realidade, não o tem, e o imóvel ter adentrado no tráfico jurídico, ou seja, ter sido adquirido por terceiro de boa-fé.

Entretanto, existe em nosso ordenamento jurídico um sistema registral que prioriza o tráfico jurídico, com efeito sanável de eventuais vícios pretéritos, trata-se do registro torrens previsto nos arts. 277 a 288 da Lei de Registros Publicos, n. 6.015/73.

b) História do registro torrens

O criador do registro Torrens, o irlandês Robert Richard Torrens, começou a se interessar pelo tema da segurança das transmissões imobiliárias no ano de 1837, ano em que um amigo seu sofreu as terríveis consequências da então vigente legislação inglesa sobre a matéria.

Esse amigo, um oficial do exército indiano, adquiriu uma considerável extensão de terreno montanhoso suscetível de conversão em terras de lavoura, no qual investiu toda a sua poupança em melhorias e mesmo na construção de uma mansão. Posteriormente, o amigo veio a descobrir que havia um defeito no título aquisitivo da pessoa de quem havia comprado o imóvel, e, com isso, acabou perdendo não apenas o imóvel, como também todas as benfeitorias que havia realizado, em um montante aproximado de 20.000 líbras, vendo-se reduzido à pobreza por ter de suportar, ainda, substanciosas despesas legais.

Há época, vigia um sistema de registro denominado de “Deeds Registration”. Trata-se de um repositório de documentos relativos a parcelas de terras, os quais deixam de ser detidos apenas pelos proprietários para tornar-se públicos, no sentido de disponíveis ao público. Não havia, todavia, qualquer tipo de controle de validade intrínseca ou extrínseca destes documentos pelo registrador. O valor da deed, isto é, do instrumento do negócio de aquisição, permanecia sendo exclusivamente o do negócio nela instrumentalizado, sem qualquer reforço de eficácia decorrente da registração.

A solução proposta por Robert Richard Torrens para esses problemas era a criação de um sistema fundado em direitos independentes, direitos estes que, por sua independência, eram revestidos do atributo da indefeasibility: a inatacabilidade. Sendo inatacáveis os direitos resultantes da registração. A fim de se facilitar a realização dos negócios, Torrens também propunha o uso de formulários padronizados, com procedimentos prévios mais exigentes.[4]

Ou seja, no registro torrens o direito registrado é autônomo e independente do negócio jurídico que lhe deu causa. Logo, para o registro torrens, uma vez, após o procedimento prévio ser devidamente obedecido, e a qualificação jurídica registrada, esta, tem o condão de sanar quaisquer vícios oriundos antes da referida qualificação.

b) Registro Torrens no Brasil

O Sistema Torrens foi introduzido no Brasil pelo Decreto 451-B de 1890, e foi apontado, na justificativa como “a mais adeantada phase das idéas contemporaneas quanto à propriedade territorial, o mais bemfazejo de todos os regimens para o seu desenvolvimento e fructificação nas sociedades hodiernas”.

O Decreto 451-B e seu Regulamento, Decreto 951-A observavam em grande parte os paradigmas estabelecidos pela Lei da Austrália do Sul. Todavia, não observavam a não interferência judicial. Com efeito, cabia ao juiz determinar intimações de proprietários e interessados, ordenar correções e suprimentos, decidir sobre a realização ou não do registro e julgar oposições a ele.

Quanto aos efeitos, reconhecia-se o princípio da inscrição, reputando absolutamente ineficaz qualquer ato translativo de propriedade ou constitutivo de hipoteca ou outro direito real limitado sobre imóvel sujeito ao Registro Torrens antes da registração; reputavam-se inoponíveis atos anteriores não registrados; e concedia-se ao adquirente exoneração quanto a reclamações relativas a direitos que não constarem do registro.

A Lei 6.015/73 manteve a exclusividade do Registro Torrens para os imóveis rurais, tal como já constava do Código de Processo Civil de 1939. Ainda, estabelece requisitos técnicos para a elaboração dos levantamentos e plantas, como escalas, orientação, e o uso de goniômetro, de maneira a possibilitar a incorporação dos mapas em cartas gerais de cadastro.

c) Do atual procedimento do registro torrens e seu efeito

O atual procedimento para o registro torrens encontra-se disciplinado no Capítulo IX da Lei 6.015/73, e Decreto 451-B de 1890, quanto à matéria não conflitante com a lei 6.015/73. Em resumo trata-se de um procedimento misto, ou seja, administrativo e judicial. É um georreferenciamento com publicidade qualificada e homologação judicial, após intervenção do ministério público.

O procedimento administrativo é regulado nos artigos 277 ao 281 da Lei 6.015/73, nessa etapa o interessado protocola requerimento ao registrador, instruindo com os seguintes documentos: I – os documentos comprobatórios do domínio do requerente; II – a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade; III – o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação das respectivas residências; IV – a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).

O oficial do cartório verifica se as documentações estão de acordo, e estando, remete o requerimento com documentação ao juízo.

Recebido o requerimento e a documentação, o juiz se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça oposição.

Ainda o Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, que, à custa do peticionário, se notifiquem do requerimento as pessoas nele indicadas, quais sejam, os interessados previstos no art. 278, inciso II, da Lei 6.015/73 (ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados).

Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal.

Se não houver contestação, e se o Ministério Público não impugnar o pedido, o Juiz ordenará que se inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.

Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido, o oficial inscreverá, na matrícula, o julgado que determinou a submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando em cartório a documentação autuada.

Não indica, contudo, a Lei 6.015/73 quais seriam estes efeitos desse Registro Torrens a que o imóvel fica submetido, os quais, por essa razão, somente podem ser os do artigo 43 do Decreto 451-B de 1890, ou seja, a exoneração do adquirente ou cessionário contra “[…] reclamações, relativas a direitos, que não constem do registro”, ou, mais tecnicamente, a inoponibilidade ao proprietário de quaisquer direitos – ou pretensões – não constantes do registro quando da submissão do imóvel aos efeitos do sistema.

Tornou-se, assim, no Brasil, o Registro Torrens um método de se expurgar a propriedade de dúvidas quanto aos títulos anteriores na cadeia filiatória, integrado ao sistema do Registro Geral. Esta depuração protege aquele que já é proprietário quando da submissão do imóvel a seus efeitos, pelo que se distingue da fé pública registral, dirigida à proteção de terceiros adquirentes. Por essa razão, resulta na inatacabilidade do direito – indefeasibility – reforçada pela eficácia da coisa julgada, com aptidão para produzir efeitos materiais, e mesmo criar propriedade onde antes não havia.

Esta sentença é constitutiva, e, por ser antecedida da publicação de editais, gera efeitos erga omnes.

Não se trata, com isso, de mera presunção juris et de jure de domínio, como se tem afirmado, mas de, juntamente com a fé pública registral trazida pela Lei 13.097 de 2015, exemplo de eficácia material do registro de imóveis no Direito Brasileiro.

Ao eventual prejudicado pelo procedimento do registro torrens, cabe a esse, promover apenas ação de reparação de danos a quem deu causa ao eventual ilícito.

Uma plena garantia do tráfico jurídico imobiliário.

4. CONCLUSÃO

A proteção concedida pelo registro torrens para a situação jurídica imobiliária aumenta o valor dos direitos subjetivos inscritos, gerando maior valor econômico para as propriedades rurais e uma melhor fiscalização ambiental. Explicamos.

Em um sistema registral que não privilegia o tráfico jurídico, o mercado ao mensurar os valores das propriedades rurais tendem a repassar o custo do risco para o valor da propriedade, ou seja, o custo de transação para adquirir uma propriedade rural é maior já que existe um risco de vir a sofrer a perda da propriedade no futuro, por quem entende ser o verdadeiro dono da propriedade. O registro de torrens acaba por garantir a segurança da coletividade, do mercado.

Observa-se nos últimos anos um movimento, mesmo na sistemática dos registros gerais, uma tentativa da doutrina, da lei e da jurisprudência em privilegiar o tráfico jurídico, ou seja, a segurança jurídica dinâmica.

Na doutrina pátria, um dos maiores defensores da segurança do tráfico jurídico pelo registro, é o Dr. Leonardo Brandelli, para ele em matéria registral imobiliária, a tutela do tráfico jurídico, isto é, a segurança jurídica dinâmica, quando a presunção registral for juris tantum, será dada pelo princípio da fé pública registral, traça um raciocínio jurídico eficiente para a tutela da aparência do direito e da confiança legítima.

Na legislação, a Lei 13.097/2015 adotou no Brasil o princípio da concentração, onde devem ser levados ao registro imobiliário todos os atos jurídicos pertinentes a imóveis, para ter eficácia perante terceiros. Em decorrência desta lei, passamos a ter entre nós a incidência do princípio da fé pública registral, e a consequente eficácia material do registro.

Na jurisprudência, vale a pena ressaltar o julgamento da ação originária n. 79 no STF, que após tramitar por mais de 53 (cinquenta e três) anos, o Plenário do Supremo, por cinco votos a três, entendeu que o processo se tratava de um caso excepcional e que, em favor da segurança jurídica e da tutela do confiança legítima dos atos registrais, a procedência da ação deveria ser rejeitada.

Como vimos, o registro torrens encontra-se uma maneira eficaz de garantir a segurança jurídica da propriedade rural no Brasil, evitando as graves, longas e custosas batalhas judiciais sobre a titularidade da dominialidade sobre imóvel rural.

5. REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA

1. Curso de Direito Civil, São Paulo, Saraiva v. 1, p.81;

2. Brandelli, Leornardo. Registro de Imóveis: Eficácia Material. Rio de Janeiro: Forense, 2016. pg.5;

3. Jacopetti, Ivan do Lago. História do Registro de Imóveis. Vol. 1. Ed. 2020;

  1. Brandelli, Leornardo. Registro de Imóveis: Eficácia Material. Rio de Janeiro: Forense, 2016. pg.5
  2. idem.
  3. Código Civil, Art. 1.245, § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
  4. Jacopetti, Ivan do Lago. História do Registro de Imóveis. Vol. 1. Ed. 2020.

Dinarth Araujo Cardoso Junior. Dinarth Araujo Cardoso Junior. Graduado em Direito pela Universidade Católica de Brasília, LLM em Direito Societário pelo INSPER