Entenda o que são os contratos agrários e como funcionam

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Você sabe o que são/e quais são os contratos agrários típicos? Sabe em que situações cada um deles é aplicado?

Se você já se perguntou o que são Contratos Agrários, ou em que situações cada um deles deve ser aplicado, você está no lugar certo!

Como o próprio nome sugere, Contratos Agrários possuem como objeto a posse ou uso de um imóvel rural para o exercício de alguma atividade agrícola, pecuária, extrativa, agroindustrial ou mista.

Eles são regulamentados pelo Decreto n.º 59.566/66, que prevê, como contratos agrários típicos, o Arrendamento e a Parceria rural, que serão explicados a seguir:

ARRENDAMENTO RURAL

É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel.

Neste tipo de contrato, os riscos da produção são exclusivamente do arrendatário

PRAZOS

Existem prazos mínimos de duração do arrendamento, que não podem ser afastados pela vontade das partes – sob pena de nulidade da cláusula, caso discutida judicialmente!

Quando o arrendamento é para o cultivo de lavouras, os prazos mínimos a serem observados são os seguintes:

  • 3 anos para lavoura temporária (período do ano agrícola) – feijão, arroz, milho, trigo, soja, algodão;
  • 5 anos para lavoura permanente (período de vários anos) – frutas cítricas, cana-de-açúcar, café;
  • 7 anos para exploração florestal – pinheiro, eucalipto.

Quando o arrendamento é para pecuária:

  • 3 anos para pecuária de pequeno (piscicultura, apicultura, avicultura) e de médio portes (ovinos, caprinos, suínos);
  • 5 anos para pecuária de grande porte (gado, cavalo)

Importante: quando os frutos não puderem ser recolhidos antes do término do prazo do arrendamento, deverá ser ajustado previamente entre arrendatário e arrendador a forma de pagamento do uso da terra por este prazo excedente

RENOVAÇÃO

Ao término do prazo contratual, o arrendatário terá, em igualdade de condições com terceiros, o direito de preferência à renovação do arrendamento. No entanto, cabe ao arrendante, até seis meses antes do vencimento do contrato, notificar o arrendatário das propostas recebidas.

Não sendo enviada a notificação neste prazo, considera-se automaticamente renovado o arrendamento, salvo se o arrendatário, nos 30 dias seguintes ao término do prazo para a notificação – 5 meses antes do término do contrato – manifestar sua desistência ou formular nova proposta.

Este direito apenas não será assegurado ao arrendatário caso o arrendador, até 06 meses antes do vencimento do contrato, através de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente.

Ao término do prazo contratual ou da renovação, o arrendatário que não desocupar o imóvel, poderá ser dele retirado por meio de Ação de Despejo.

REMUNERAÇÃO DO ARRENDAMENTO

Assim como a lei estabelece prazos mínimos para a duração do arrendamento, ela também estabelece limites à remuneração do arrendamento, quais sejam:

  • 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato.
  • 30% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, nos casos de arrendamento parcial e que recaia apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade.

De suma importância mencionar que o preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas pode ser estabelecido entre as partes que o seu pagamento seja realizado em dinheiro ou em quantidade de frutos equivalente ao valor do aluguel.

Aluguel ajustado em quantidade fixa de produtos ou frutos, ou seu equivalente em dinheiro é anulável judicialmente!

Fonte: Freepik

PARCERIA RURAL

Diferente do arrendamento, na parceria rural o parceiro-cedente (proprietário) entrega o uso do imóvel rural e dos bens nele contidos para exploração, por meio de parceria, ao parceiro-outorgado, mediante a partilha dos frutos e da produção, em proporções, com observância dos limites legais.

A parceria pode ou não abranger benfeitorias e instrumentos (tais como tratores, colheitadeiras).

Este tipo de contrato tem como objeto o exercício de atividade exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista, ou ainda, a entrega de animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal.

Outra questão que se distingue do arrendamento, é que na parceria rural há a partilha de riscos de caso fortuito e força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem. Em outras palavras, as partes receberão os frutos se a atividade tiver sucesso.

Existem 05 modalidades de parceria rural:

  • Agrícola, realização de atividade de produção vegetal;
  • Pecuária, animais para cria, recria, invernagem ou engorda; (Cria: reprodução e crescimento do bezerro até a desmama. Recria: do desmame até o início da reprodução das fêmeas ou até o início da fase de engorda dos machos)
  • Agro-industrial, para atividade de transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal;
  • Extrativa, atividade extrativa de produto agrícola, animal ou florestal;
  • Mista, quando o objeto da cessão abranger mais de uma das modalidades de parceria definidas nos incisos anteriores.

PRAZOS

As parcerias rurais possuem um prazo mínimo geral de 03 anos.

No entanto, aplicam-se às parcerias rurais os prazos mínimos de acordo com a atividade estabelecidas aplicados aos arrendamentos rurais, por meio de uma interpretação extensiva dos dispositivos legais.

RENOVAÇÃO

Expirado o prazo do Contrato, se o proprietário não quiser explorar diretamente a terra por conta própria, o parceiro em igualdade de condições com estranhos, terá preferência para firmar novo contrato de parceria.

REMUNERAÇÃO

Na participação dos frutos da parceria, a quota do proprietário não poderá ser superior a:

  • 20% (vinte por cento), quando concorrer apenas com a terra nua;
  • 25% (vinte e cinco por cento), quando concorrer com a terra preparada;
  • 30% (trinta por cento), quando concorrer com a terra preparada e moradia;
  • 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso;
  • 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas na alínea d deste inciso e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento) do número total de cabeças objeto de parceria;
  • 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido;

Nos casos não dispostos acima, a quota adicional do proprietário será fixada com base em percentagem máxima de dez por cento do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro.

IMPORTANTE: Os contratos que prevejam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro e parte em percentual na lavoura cultivada ou em gado tratado, são considerados simples locação de serviço, regulada pela legislação trabalhista,

VIGÊNCIA – válido para ambos os contratos agrários

A alienação do imóvel ou a criação de ônus NÃO interrompe os contratos tanto de arrendamento e quanto parceria, ocorrendo a sub-rogação nos direitos e obrigações contratuais, ainda que inexistente o registro do contrato na matrícula imobiliária.

PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO – válido para ambos os contratos agrários

No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o arrendador notifica-lo da sua intenção, concedendo-lhe o prazo de 30 dias para exercer o seu direito.

Caso a venda seja realizada a terceiro sem que tenha sido dado ao arrendatário o direito de preferência, este poderá, depositando o preço da alienação, solicitar o registro do imóvel em seu nome, desde que o faça no prazo de 06 meses, a contar da data da alienação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Qualquer estipulação contratual que contrarie ou viole as disposições acima será considerada nula de pleno direito e de nenhum efeito, tendo em vista que nos contratos agrários, há uma limitação à autonomia de vontade.

Causas mais comuns de extinção dos contratos de arrendamento e parceria rural:

  • Término do prazo contratual / renovação;
  • Não interesse do arrendatário/ parceiro outorgado
  • Retomada do imóvel para uso próprio
  • Distrato/ rescisão em caso de inadimplemento
  • Desapropriação.

Importante destacar que o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que não é aplicado o Estatuto da Terra às grandes empresas agrária. Desta forma, é necessária a inclusão de cláusulas específicas garantidoras dos direitos quando a negociação não envolva somente pessoas físicas, eis que, em sua ausência, não poderão ser aplicadas as normas legais garantidoras previstas em lei (como é o caso da renovação e/ou direito de preferência na compra)

Por fim, os contratos agrários atípicos são os seguintes: Comodato Rural, Leasing Agrário, Contrato de Pastoreio/Invernagem ou Pastagem, Contrato do Fica e Contrato de Roçado.

Camili Inês Welter. Graduada em Direito pela Universidade do Oeste de Santa Catarina – UNOESC. Especialista em Direito Processual Civil com capacitação para o Ensino no Magistério Superior pela Faculdade de Direito Professor Damásio de Jesus. Participação em Cursos de Excelência em Direito Previdenciário e Processo Civil pela Área das Ciências das Humanidades, da Universidade do Oeste de Santa Catarina – UNOESC. Pós-graduanda em Direito Imobiliário pelo Complexo de Ensino Renato Saraiva – CERS. Há mais de 10 anos trabalhando na área jurídica.