Saiba quais os cuidados para a compra de um Imóvel Rural

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A compra de imóvel no Brasil envolve uma série de cuidados, como a verificação de diversas certidões para que haja segurança jurídica na aquisição. No caso dos imóveis rurais, os cuidados são ainda mais necessários, pois a legislação traz uma série de peculiaridades.

Desta forma, no presente artigo, sem a pretensão de se esgotar o tema, serão trazidos alguns cuidados necessários antes de se adquirir um imóvel rural.

1 – Verifique a matrícula do imóvel

Essa regra serve para todo e qualquer imóvel. Todos os imóveis possuem um registro no Cartório de Registro de Imóveis de sua competência. A primeira questão a ser verificada é retirar, no cartório em questão, uma certidão da matrícula daquele imóvel e verificar: primeiro, se o imóvel pertence a quem realmente o está vendendo.

Afinal, só o proprietário pode vender o imóvel. Caso quem lhe pretenda vender não seja o proprietário (aquele que consta na matrícula), provavelmente ele só tem a posse do imóvel. E certamente não pode, sozinho, realizar essa venda.

A segunda questão que se pode observar na matrícula e no contrato de promessa de compra e venda desse imóvel é se o imóvel que vai ser vendido respeita a fração mínima de parcelamento. Questão que será melhor explicada em seguida.

Aliado a matrícula, é preciso verificar uma série de certidões, como a CND da Receita Federal, a Certidão de quitação do ITR (Imposto territorial rural), dentre outras.

2 – Observe a Fração Mínima de Parcelamento

A fração mínima de parcelamento é a menor área que um imóvel rural pode ser parcelado em determinada região. Em Juiz de Fora/MG, por exemplo, a fração mínima é de 2 hectares, o que corresponde a 20 mil metros quadrados. Portanto, só se pode vender e registrar o tamanho que corresponde a esta medida.

O leitor pode estar se perguntando como as pessoas compram e vendem imóveis rurais com metragem inferior a este tamanho. Vamos tentar esclarecer.

Regra geral, a compra e venda somente ocorre quando é lavrada a Escritura Pública no Tabelionato de Notas. Afinal, pela regra do art. 108 do Código Civil, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Esse montante, atualmente, é cerca de R$ 33.000,00. E dificilmente existem, no país, imóveis com valores inferiores a este.

Portanto, esses contratos particulares intitulados “Contrato de Compra e Venda” na verdade são verdadeiras promessas de compra e venda. Significa dizer que nesses contratos as partes prometem vender, não vendem efetivamente. Porque a venda somente ocorre na escritura pública.

Nesses contratos, nos casos dos imóveis rurais, as partes prometem vender imóveis rurais com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento. Ocorre que esse negócio não pode ser efetivado no Tabelionato de Notas, pelo fato de o negócio estar desrespeitando a fração mínima de parcelamento, que está prevista nos art. 65 da Lei Federal 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e art. 8º da Lei Federal 5.868/1972.

Portanto, negócios como esses são inseguros do ponto de vista jurídico. Com o contrato particular se transmite a posse. Porém o registro continua em nome do proprietário originário.

3 – O georreferenciamento

Com o fim de se evitar a sobreposição de imóveis rurais, é necessário que o proprietário do imóvel rural realize um procedimento chamado georreferenciamento.

Trata-se de um procedimento que visa definir a forma, a dimensão e a localização, através de levantamento topográfico que toma as coordenadas geográficas do imóvel conhecidas em um dado sistema de referência.

O georreferenciamento é realizado por um engenheiro especializado em topografia rural e é obrigatório a todos os imóveis rurais.

Portanto, é importante observar se o imóvel a ser adquirido já foi georreferenciado. E caso não tenha sido, é preciso observar os prazos legais pra que seja realizado o georreferenciamento. Os prazos foram estabelecidos originariamente pelo Decreto 4.449/2002.

Os prazos para o georreferenciamento são:

20/11/2021 para imóveis com áreaa de 25 a menos de 100 hectares;

20/11/2025 para os imóveis com área inferior a 25 hectares.

Atente-se para o fato de que, caso já tenha se esgotado o prazo para o georreferenciamento de determinado imóvel, o registro da compra e venda somente será efetivado caso seja antes realizado o georreferenciamento daquele imóvel.

Portanto, é preciso verificar essa questão antes de se adquirir um imóvel rural.

Fonte: Freepik

4 – A questão ambiental

Uma das questões mais relevantes quando se fala em imóvel rural é verificar as questões ambientais que o envolvem.

A) CAR – Cadastro Ambiental Rural

A primeira delas é observar se determinado imóvel foi inscrito no chamado Cadastro Ambiental Rural. Vulgarmente conhecido como CAR. O CAR é um registro público eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais. E tem como finalidade integrar as informações ambientais referentes à situação das áreas de preservação permanente, das áreas de reserva legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa, das áreas de uso restrito e das áreas consolidadas das propriedades e posses rurais do país.

Visto o que é o CAR, pergunta-se: qual seria o prejuízo de o imóvel rural não possuir o cadastro?

A ausência de inscrição do imóvel no CAR poderá acarretar restrição ao acesso do proprietário a alguns benefícios previstos na lei, como:

– Possibilidade de regularização das Áreas de Proteção Permanente (APP) e/ou Reserva Legal e vegetação natural suprimida ou alterada até 22/07/2008 no imóvel rural, sem autuação por infração administrativa ou crime ambiental (art. 59§ 2º c/c § 4º, Lei Federal nº 12.651/12);

– Obtenção de crédito agrícola, em todas as suas modalidades, com taxas de juros menores, bem como limites e prazos maiores que o praticado no mercado (art. 41, inciso II, alínea ‘a’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Contratação do seguro agrícola em condições melhores que as praticadas no mercado (art. 41, inciso II, alínea ‘b’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Dedução das Áreas de Preservação Permanente, de Reserva Legal e de uso restrito base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Territorial RuralITR, gerando créditos tributários (art. 41, inciso II, alínea ‘c’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Linhas de financiamento para atender iniciativas de preservação voluntária de vegetação nativa, proteção de espécies da flora nativa ameaçadas de extinção, manejo florestal e agroflorestal sustentável realizados na propriedade ou posse rural, ou recuperação de áreas degradadas (art. 41, inciso II, alínea ‘e’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Isenção de impostos para os principais insumos e equipamentos, tais como: fio de arame, postes de madeira tratada, bombas d’água, trado de perfuração do solo, dentre outros utilizados para os processos de recuperação e manutenção das Áreas de Preservação Permanente, de Reserva Legal e de uso restrito (art. 41, inciso II, alínea ‘f’, Lei Federal nº 12.651/12), e;

– Suspensão de sanções em função de infrações administrativas por supressão irregular de vegetação em áreas de APP, Reserva Legal e de uso restrito, cometidas até 22/07/2008 (art. 14§ 2º, Lei Federal nº 12.651/12).

Portanto, este é outro ponto relevante a ser verificado pelo interessado em adquirir imóvel rural.

B) Área de Preservação Permanente

Não é incomum que dentro de imóveis rurais existam Áreas de Preservação Permanente. As chamadas APPs estão previstas do Código Florestal e são áreas protegidas, cobertas ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas (art. II Lei 12.651/12).

As áreas de preservação permanente são tratadas pelo art.  e seguintes do Código Florestal e são extremamente relevantes. O adquirente do imóvel rural deve observar se no imóvel que pretende adquirir existe área de preservação permanente e, principalmente, se existem construções ilegais nessas áreas.

A título de exemplo, cite-se um imóvel com um curso d’água de menos de 10 metros de largura que passa pelo imóvel rural. Segundo a lei, a faixa de 30 metros desse curso d’água é considerada APP e não se pode intervir nela sem a autorização do órgão ambiental competente (dependendo da intervenção, é considerado crime pela lei de crimes ambientais).

Caso tenha algo tenha sido construído nessa APP pelo promitente vendedor do imóvel, é preciso observar quando foi realizada a construção, sob pena de o adquirente daquele imóvel responder pelo passivo ambiental. Afinal, a obrigação ambiental é obrigação propter em, o que significa dizer que acompanha a coisa.

C) Autuações ambientais

Outra questão ambiental relevante é verificar se o proprietário daquele imóvel possui autuações ambientais nos órgãos ambientais competentes, como o IBAMA, o órgão ambiental federal e o órgão ambiental municipal. Caso existentes, deve-se verificar como ficariam eventuais multas incidentes sobre o imóvel e constar essas questões em contrato.

CONCLUSÃO

As questões acima são só alguns dos cuidados que se deve ter com esse tipo de aquisição. É preciso ressaltar que a compra de um imóvel rural é ainda mais complexa que a aquisição de imóveis urbanos e deve envolver uma atenção especial, sobretudo por um advogado especialista em direito imobiliário com conhecimento em imóveis rurais.

O presente artigo foi originariamente publicado no BLOG do autor, em www.fellipeduarte.adv.br

Fellipe Duarte é Advogado especialista em Direito Imobiliário. Pós-graduado em Direito Ambiental (UFPR) e em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial (UNISC). Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG de Juiz de Fora. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) e da Academia Nacional de Direito Notarial e Registral (AD NOTARE). Co-autor da obra “O Direito Notarial e Registral em Artigos, volume IV” da YK Editarora.

instagram @fellipesduarte